Основни видове и класификация на недвижимите имоти в България

ОСНОВНИ ВИДОВЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

СГРАДИ - Това са законно изградени строителни продукти предназначени за обитаване ( жилищни сгради и части от тях, хотели, комплекси, почивни станции, хижи и др.), за извършване на стопанска дейност (работилници, цехове, производствени халета, селскостопански сгради, складове, супермаркети, магазини и др.) и за задоволяване на обществени нужди (обществени сгради, административни, културни, учебни, здравни, спортни и др.) в покрито и оградено пространство. Това пространство се изгражда обикновено с масивни или полумасивни строителни конструкции и елементи. Сградите имат постоянен статут съгласно Застроителнорегулационните (ЗРП) и други планове на селищата, курортните, вилните, промишлените и други устройствени зони, и извън тях (виж. по-долу "Класификация на земите").

ПОСТРОЙКИ - Те обикновено имат спомагателно или стопанско предназначение, и много често са изпълнени от леки сглобяемо-разглобяеми конструкции и елементи, паянтови или полумасивни. Те не винаги имат постоянен статут съгласно ЗРП, т.е. подлежат на премахване при определени условия, преди изчерпване на физическата им годност.

СТРОИТЕЛНИ СЪОРЪЖЕНИЯ - Най-общо това не са сгради и постройки, т.е. за непосветените те „не приличат на къщи”, но са изградени основно по строителни технологии и от предимно строителни материали. Това са ниското строителство (пътища, улици, алеи, паркове, зелени площи, площади, тротоарни и други настилки в/у земята, масивни огради, подпорни стени, паркинги, басейни, спортни площадки и др.), външни мрежи и проводи ( елктродалекопроводи, външно ел.захранване, топлопроводи, газопроводи, канализационни и водопро-водни мрежи и др.), технологични и инженерни съоръжения (мостове, магистрали, железни пътища, резервоари, силози, хвостохранилища, естакади, комини, язовири, пристанища, кейове, хидро-съоръжения, канали и мн.други)

ЗЕМЯ - Тук е излишно да даваме определение, но в частност като предмет на сделки с недвижими имоти може де се каже, че винаги става въпрос за част от земя (терени и парцели имоти) с определени юридически граници и собственици. Тя е естествена недвижима вещ и в исторически план първоначалното й придобиване (правото на собственост на първия й собственик) е безвъзмездно, т.е. за „създаването” й не са били необходими производствени разходи. В този смисъл може да се каже, че земята „не е стока”. Обикновено земята (конкретен парцел с конкретен собственик) заедно със сградите и постройките изградени върху нея образуват един имот. Правото на собственост върху земята може да бъде пълно или ограниче-но. Ограничено право е суперфицията или както се нарича у нас право на строеж. Обикновено това е право на владеене само на построеното в/у дадена земя, за времето на експлоатационната му годност.

СТРОИТЕЛНО-КОНСТРУКТИВНА СИСТЕМА (СКС) - Тя характеризира дадена сграда или постройка в зависимост от вида на носещата й конструкция (конструктивната система), способа (технологията) на изграждането й, етажността, осовата й схема и преобладаващо използваните в нея осно-вни строителни материали.

ЕКСПЛОАТАЦИОННА ГОДНОСТ -  Тя бива физическа и функционална експлоатационна годност. Физическа годност представлява срокът, в който една сграда при добро поддържане запазва в допустими граници, от строителнотехническа и архитектурна гледна точка, своята годност за употреба по предназначение, т.е. физическата си цялост, надеждност и функционалност. В този срок разходите необходими за поддръжка и ремонт на сградите и постройките все още са по-ниски от увеличаването на стойността им вследствие на тези разходи. Последното не важи за жилищните имоти, които се обитават от собствениците им. Под „ремонт” трябва да се разбира своевременното премахване на отстранимите дефекти и недостатъци получени с течение на времето.

КЛАСИФИКАЦИЯТА НА СГРАДИТЕ СПОРЕД ОСНОВНИТЕ ВИДОВЕ СТРОИТЕЛНО-КОНСТРУКТИВНИ СИСТЕМИ

1. МОНОЛИТНИ СГРАДИ (МС) - или т.нар „тухлени” сгради. Това са сгради построени изцяло по монолитен способ, т.е. всичките им конструктивни носещи и преградни носещи или неносещи елементи са изпълнени на обекта (строежа) от монолитен стоманобетон (излят на място), тухлени и/или каменни зидарии и частично дървени, метални и други елементи. Важно е да се знае, че измазаните монолитни сгради външно си приличат, но те имат някой съществени различия, които значително влияят на експлоатационните им качества (най-вече дълговечността и устойчивостта им на външни въздействия) и от там и върху пазарната им стойност. Непознаването на тази особеност често води до спорове с недобре информирани клиенти на агенциите. Ето защо, опитният брокер трябва да познава по-детайлно класификацията на монолитните сгради. Във възходящ ред тя е следната:

а). "ТД" - Зидани сгради с носещи подови и покривни конструкции от дървен гредоред и ивични основи (фундаменти) от каменна зидария (замонолитена със строителни разтвори или с зидани на сухо каменни блокове) и изпълнени на дълбочина най-малко 80.0 см. в земната основа. В тези сгради основните носещи елементи са тухлените външни и вътрешни стени, колони и пиластри. Тухлите трябва да са плътни и добре изпечени, а свързващият ги разтвор трябва да е ва-ров или вароциментов. Предимствата на този вид строежи са много добра топлоизолация, възможност за добра външна архитектура и вътрешно разпределение. , задоволителна годност за нормална експлоатация около 60 год. Недостатъците са недобра междуетажна звукоизолация, необходимост от поддръжка на дървените и метални конструкции (предпазване от влага, микроорганизми и корозия), ниска по-жароустойчивост, трудно се изграждат помещения с размер по късата им страна по-голям от 4.0 м., почти никаква възможност за вътрешни преустройства без усилване или допълнителни конструкции. Много често такива сгради са строени по „майсторски”, т.е без изчисляване на носещата им способност, а дву и повече етажните имат много ниска земетръсоустойчивост при така наречените „български земетресения”, характерни с малката си амплитуда и голяма честота.

б). "ТС" - Зидани сгради с носещи подови и покривни конструкции от стоманобетон и ивични основи от стоманобетон или каменна зидария. Основната им разлика от описаните по-горе тухлени сгради (ТД) е, че имат изцяло стоманобетонови подови (плочи, греди, обрамчващи пояси, щурцове) и стълбищни конструкции, както и възможност за изграждане на еркерни носещи елементи (малки междуетажни отстъпи, балкони, козирки и др.). Покривите на сградите ТС най-често са от дървени конструкции. Към този вид сгради могат се причислят и някои по-стари обществени и жилищни сгради строени по класическия способ „масивна зидария". Техните предимства са много добра топло и звукоизолация, задоволителна пожароустойчивост, възможност за добра външна архитектура и вътрешно разпределение, вкл. изграждане на по-мещения с по големи размери в план и височина. Годност за нормална експлоатация около 70 год., а при добре изпълнените и под-държани сгради експлоатационната годност може да надхвърли 90 год. Недостатъците са необходимост от поддръжка на дървените и стоманени констр. елементи, почти никаква възможност за вътрешни преустройства без усилване или допълнителни конструкции, при строителството им има нужда от технологично изчакване за набиране на якост от бетоновите и стоманобетонови конструктивни елементи, ниска земетръсоустойчивост по отношение на така наречените "български земетресения". Понякога в такива сгради се изпълняват и конструктивни вертикални пояси (колони, на които не се разчита да поемат вертикалните товари), които значително повишават земетръсоустойчивостта, но при етаж-ност не по-вече от 4-ри жилищни етажа.

б). "МК" - Класически монолитни сгради със скелетна, рамкова или скелетно-рамкова конструкция с различни видове на фундиране (ивични, единични и шайбени фундаменти, фундаментни плочи и пилотно фундиране) Това е строително-конструктивната система, по която през последните четиридесет години са изградени болшинството от монолитните жилищни кооперации и обществените сгради. Най-характерното за нея е, че всички вертикални и хоризонтални товари и въздействия върху сградата се поемат изцяло от стоманобетоновата конструкция състояща се от: стоманобетонови единични, ивични и шайбени фундаменти, в който са насадени стоманобетонови колони и вертикални шайби (обикновено това са противо-земетръсни армирани стени), които са свързани с хоризонталните носещи елементи (стоманобетонови греди, рамкови ригели и плочи). Тухлените зидове по правило са само пълнежни (неносещи) и определящо за тяхната дебелина е топло и звукоизолацията им. Покривната конструкция (наклонена или плоска) също се състои от стоманобетонови плочи и греди покрити с керемиди или хидро и топлоизолация, но се допуска и изпълнението й като дървен скелет с дъсчена обшивка и различни видове керемиди или ламаринени обкови. Напоследък по тази система се изпълняват около 90.0% от жилищните сгради, което е едно голямо предимство на новото строителство. Предимствата на този вид строежи са много добра топло и звукоизола-ция, възможности за оригинална и атрактив-на външна и вътрешна архитектура, изграждане на помещения със значителни размери в план, голяма свобода и гъвкавост (при безгредовите плочи) в разпределението на помещенията, изграждане на скрити инсталации, използване на всякакви материали за довършителни работи и всякакъв санитарен фаянс, значителна пожаро и земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при качествено изпълнение и добро поддържане около 100 год. Недостатъците подобно на другите монолитни сгради МК има ограничени възможности за надстрояване и вътрешни преустройства без усилване и допълнителни конструкции, при строителството им има нужда от технологич-но изчакване за набиране на якост от стоманобетоновите конструктивни елементи.

2. ЕДРОПЛОЩЕН КОФРАЖ (ЕПК) - Това е прогресивна монолитно-сглобяема или изцяло монолитна СКС за ускорено изграждане на предимно жилищни и обществени многоетажни сгради с помощта на едроплощни вертикални и хоризонтални кофражни плоскости за многократ-на употреба. Характерно за този вид сгради е, че около 80.0% от техните елементи са стоманобетонови и носещи, като същевременно играят и ролята на разпределителни или ограждащи стени. Те имат пространствена схема за поемане на хоризонталните товари и въздействия. Една малка част от вътрешните разпределителни стени се зи-дат ръчно, а отделни външни стени са изпълнени като самоносещи се средногабаритни панели с вградена топлоизолация. 90.0 % от довършителните работи се изпълняват също както при сградите МК. Този тип сгради по основните си качества са най-близки до класическите монолитни сгради. Предимствата са добра топло и звукоизолация, възможности за оригинална външна архитектура, задоволителна свобода в разпределението на помещенията, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожаро и земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при добро поддържане и наличие на външни стенни панели около 80 год. и около 100 год. при изпълнение с изцяло стоманобетонови и тухлени вън-шни стени. Недостатъците са ограничени възможности за надстрояване и вътрешни преустройства, разлика в дълговечността на монолитните и сглобяемите елементи, необходимост от допълнителна топлоизолация на външните ст.бетонови стени, отоплителните и ВиК инсталации имат доста открити разводки, които влошават вътрешната архитектура на някои от помещени-ята.

3. ПАКЕТНО ПОВДИГАНИ ПЛОЧИ (ППП) - Това е монолитно-сглобяема СКС за ускорено изграждане предимно на жилищни и обществени многоетажни сгради. До преди десетq петнадесет години тя беше доста разпространена, но с течение на времето поради износване на „повдигащите инсталации" и проблеми с качеството на изпълнението на някои възли и детайли, тя загуби актуалността си и в момента почти не се прилага. Технологията ППП се състои в: Изграждане по монолитен способ на фундаментите и сутеренния етаж, след което върху тях се изработват една върху друга етажните плочи (плочите са със „скрити греди” - гладки) като в тях се оставят технологични и други отвори и се вбетонират метални части, които служат за монтиране на повдигателната инсталация и за свързване (чрез заваряване и замонолитване) на плочите със заводски изработените монтажни колони и предварително изпълнените вертикални шайби и стълбищните клетки (по способа „пълзящ кофраж”). На следващия етап специалният повдигателен механизъм „повдига” и „задържа” пакета от плочи малко над нивото на плочата над първия етаж, монтират се сглобяемите колони на първия етаж и механизмът оставя върху тях първата плоча, след което повдига останалите плочи до нивото на втория етаж, монтират се колоните на втория етаж и механизмът оставя върху тях втората плоча и т.н. Плочите се свързват последователно с вертикалните носещи елементи (шайби и стълбищни клетки) чрез ел.заварки и замонолитки, като същевременно се започва и зидането на външните и вътрешни неносещи тухлени стени. Довършителните работи се изпълняват като при сградите МК. От самото описание на технологията се вижда, че при изпълнението на сгради по системата ППП се изисква добра технологична дисциплина и повишена точност на монолитните и монтажните работи. Предимствата са много добра топло и звукоизолация, възможности за изграждане на помещения със значителни размери в план, относителна свобода и гъвкавост (безгредови плочи) в разпределението на помещенията, изграждане на скрити инсталации, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожароустойчивост и задоволителна земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при качествено изпълнение и добро поддържане около 80 год. Недостатъци - няма възможности за оригинална външна архитектура и за надстрояване, в по-мещенията има видими колони със значително сечение или се образуват чупки в стените, монтажните детайли имат по-малка дълговечност от останалите конструктивни елементи, поради неспазване на технологията на строителство често качеството на изпълнените СМР (строително монтажните работи) е незадоволително.

4. ПЪЛЗЯЩ КОФРАЖ (ПК) - Това е СКС за изцяло монолитно (от стоманобетон), ускорено изграждане предимно на жилищни многоетажни сгради с помощта на едроразмерен вертикален кофраж (обикновено с размерите и очертанията на цялата сграда в план) и обикновен хоризонтален кофраж за многократна употреба. Същността на тази технология е след изграждането на фундаментната плоча и сутерена  да се монтира вертикалният кофраж (цялостна технологична инсталация) с височина по-малка от височината на един етаж. Той има очертания по външния и вътрешен контур на носещите вертикалните стени на сградата. В него и над него се монтира вертикалната и хоризонтална армировка за един етаж и „чакащите” армирововъчни пръти (фусове) за свързване с етажните плочи, поставят се и кофражни рамки (каси) за отворите в стените (врати, прозорци и др.) и започва изливането на бетона за стените. След набиране на определена якост от бетона, кофражът (без да се демонтира) механизирано се премества нагоре (започва да „пълзи”), като същевременно „пред него” непрекъснато се монтират армировката и кофражните рамки за следващите етажи. Бетонирането на конструктивните елементи се извършва без прекъсване. Изпълнението на хоризонталните елементи (плочи и стълбищни рамена) и довършителните работи се извършват почти като при сградите тип МК. В момента системата ПК се ползва ограничено и то само при изграждането на някои промишлени съоръжения. Техните предимства са добра топлоизолация и задоволителна звукоизолация, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожаро и земетръсоустойчивост, годност за нормална експлоатация при добро поддър-жане около 90 год. Недостатъците са много „скучна” външна архитектура, системата е подходяща предимно за жилищно многоетажно строителство, не дава възможност за надстрояване и значителни вътрешни преустройства. Изпълнението на ПК сгради изисква добра технологична дисциплина и повишена точност, а това не е постигнато почти в никоя от изпълнените до момента сгради. Те имат видими отклонения от проектните си размери. Стените, подовите конструкции и отворите в тях много рядко имат напълно успоредни или хоризонтални повърхности и очертания.

5. ЕДРОПАНЕЛНО ЖИЛИЩНО СТРОИТЕЛСТВО (ЕПЖС) - Това е СКС предназначена изцяло за ускорено изграждане на сглобяеми, многоетажни безскелетни жилищни сгради. При нея сградите се изпълняват от едрогабаритни заводски изработени стенни, подови и други сглобяеми стоманобетонови елементи (панели) със и без вградена топлоизолация и с различна степен на готовност (завършеност) на някои от стенните и подови довършителни работи и сградни инсталации. Доставените на строежа панели се монтират с кулокран върху предварително изпълнените по монолитен способ фундаменти и сутеренен етаж и се фиксират (свързват) в проектното им положение чрез специални монтажни детайли. Най-отговорните детайли (дюбелите) се изпълняват чрез ел.заварки и последващо замонолитване с дребнозър-нест (филц) бетон. На практика тези детайли са определящите за дълговечността на сградата. За сведение: експлоатационната годност на качествено изпълнените панели е около 100 год., а годността на цялата сграда изпълнена по СКС ЕПЖС (срока за нормална експлоатация) при ка-чествено изпълнение на монтажните детайли и добро поддържане е около 70 год. Предимствата са много кратки срокове за изграждане на сградите, малко „мокри” процеси на строежа, довършителните работи са с 60.0% по-малко от тези при сгради МК, имат рационално вътрешно разпределение и добро качество на довършителните работи, добра топлоизолация (с изключение на крайните секции) и пожароустойчивост. Макар и не много добре изследвани те имат добра земетръсоустойчивост. Недостатъци - нямат никакви възможности за преустройства и надстрояване, недостатъчна звукоизолация, лоша външна архитектура, монтажните детайли имат по-малка дълговечност от останалите конструктивни елементи, а при неспазване на технологията на строителство това може да доведе до авариране на сградите много преди срока от 70 год. ЕПЖС се изграждат в комплекси с преобладаващо подобно строителство и това ги прави непривлекателни за много инвеститори.

КЛАСИФИКАЦИЯ НА СГРАДИТЕ СПОРЕД ПРОДЪЛЖИТЕЛНОСТТА НА ПОЛЗВАНЕ - ЕКСПЛОАТАЦИОННА ГОДНОСТ, ВИДА НА КОНСТРУКЦИЯТА ИМ И ИЗПОЛЗВАНИТЕ ОСНОВНИ СТРОИТЕЛНИ МАТЕРИАЛИ.

1. ПАЯНТОВИ СГРАДИ И ПОСТРОЙКИ (ПН) - Това са сгради с дървен носещ скелет (колонки, греди, диагонални и хоризонтални разпорки - "паянти") на външните и вътрешни разпределителни стени. В носещия скелет се изпълнява пълнеж с дебелина от половин тухла (около 12.0 см) или кирпич на варов или глинен разтвор, или пълнеж от дървен плет, летви и др. Тук спадат и сгради иззидани от кирпич, непечени (сурови) тухли, бита глина, сгради със стени от половин тухла без носещи колонки и др.подобни. Подовете се изпълняват от дървен гредоред, а покривните конструкции с основни и билни греди, „попове”, „паянти”, „клещи”, столици (второстепенни покривни гредички) или дъсчени обшивки. Паянтовите сгради са предимно жилищни и спомагателни стопански (тристранно оградени или неоградени постройки - навеси, обори, складове др.) Нормативна експлоатационна годност не повече от 35 год.

2. ПОЛУМАСИВНИ СГРАДИ И ПОСТРОЙКИ (ПМ) - Това са сградите изпълнени с тухлени ко-лони с дебелина на сечението им най-малко една тухла (около 25.0 см.) и зидария м/у колоните на половин тухла и/или вътрешни носещи паянтови стени от дървен скелет с пълнеж на варов или глинен разтвор. Подовите и покривни конструкции са същите като при ПН сградите (дървени). Тук спадат и сградите с единични стени от тухли или камък с дебелина една тухла, както и нежилищните едноетажни сглобяемо-разглобяеми постройки изпълнени от леки метални профили и ламарини - павилионен тип. Нормативна експлоатационна годност не повече от 45 години.

3. МАСИВНИ СГРАДИ И ПОСТРОЙКИ (М) - В тази категория се различават основно три групи от сгради като разделението им отчасти съвпада с дадената по-горе класификация по СКС:

а). "М1" - Това са сградите с външни носещи тухлени, каменни или от друг строителен материал стени с дебелина най-малко една тухла (около 25.0 см.) на варов или глинен разтвор. Те могат да бъдат с изцяло или частично подови конструкции от дървен гредоред, стоманени греди и „ферми” (прътови греди) или с частично изпълнение на монолитни или сглобяеми стоманобетонови елементи - подове, пояси, „щурцове” (гредички над врати, прозорци и др.отвори в стените), или изцяло монолитни или сглобяеми подови конструкции (виж. по-горе СКС - МС тип ТД и ТС). Към тази група се отнасят и сгради с единични стоманобетонови греди и колони без противоземетръсни вертикални шайби и колони, а също така и сградите от готови сглобяеми етернитови и други комбинирани с пълнеж плоскости - тип бунгала. Нормативна експлоатационна годност не повече от 60 год.

б). "М2" - Това са безскелетните сгради построени с готови сглобяеми едропанелни стоманобетонови елементи - стени, подове, стълбищни клетки и рамена, санитарни кабини и покривна конструкция (около 90 % от тези сгради са жилищни по СКС - ЕПЖС - "панелни" сгради).Нормативна експлоатационна годност не повече от 70 год.

в). "М3" - Това са сградите строени по СКС  "едроплощен" кофраж - ЕПК, "пълзящ" кофраж - ПК, пакето-повдигани плочи - ППП, класическите монолитни конструкции - МК, както и сглобяемите или смесени скелетни, рамкови едноетажни и многоетажни конструкции с изцяло стоманобетонови, стоманени (пълностенни и прътови) или смесени носещи елементи (греди, колони, подови и покривни конструкции) с външни и вътрешни неносещи разпределителни стени от тухли или други строителни материали и с вертикални противоземетръсни конструкции (колони и шайби). Нормативната им експлоатационна годност е в по-широки граници, поради голямото разнообразие от СКС включени в тази група сгради - От 70  до 100 год.

КЛАСИФИКАЦИЯ НА ЗЕМИТЕ

Земите в България са разделени основно в три големи групи поземлени фондове. За дадена земя с реални граници и собственик е важно да се знае каква е фондовата й принадлежност и статута и в съответния фонд. Поземлените фондове са:

1. Фонд "Населени места" - той включва самите населени места, вилните зони, линейни обекти (пътищата, ЖП линиите, преносни мрежи, далекопроводи), мини, табани, язовири и каналите. В този фонд попадат болшинството от строителните терени.

2. "Селскостопански фонд" - всички обработваеми и необработваеми земи, който не са гори и не са в строителните граници на селищата. Те са незастроени и не са река или язовир.

3. "Държавен горски фонд" - всички гори (вкл. тези частна собственост)

КЛАСИФИКАЦИЯ НА ЗЕМИТЕ ПО СТРОИТЕЛНИ ВЪЗМОЖНОСТИ

1. Земи с ограничени строителни възможности - Това са земите (имотите), който принадлежат към Селскостопанския фонд, Държавния горски фонд и 200.0 метровата морска брегова ивица извън населените места. В тези земи може да се извършва строителство, но при много строг ограничителен и разрешителен режим.

2. Нерегулирани терени - Това са терени, които се намират в нерегулирани населени места или в още неурегулирани части от селището, или земи дадени за ползване с различни постановле-ния на Министерския съвет и определени с „око-ловръстен полигон” (начупена затворена линия очертаваща временни външни граници) и в частност земеделските земи. Тези терени имат задоволителни (ограничени) строителни възможности, но построеното в тях е с потенциално временен статут, тъй като е възможно при бъдещо урегулиране и по други причини да се наложи премахване на изградените в тях сгради, постройки, огради, външни мрежи и проводи.

3. Регулирани терени - това са терени и парцели намиращи се в строителните граници на населените места и попадащи в устройствени зони с влезли в сила (одобрени) застроителни и регулационни планове ЗРП. Те имат стабилен градоустройствен статут и добри до значи-телни строителни възможности.