Калиакрия - уникален комплекс в сърцето на българската голф ривиера
Луксозен ваканционен комплекс от затворен тип на 50 м. от морския бряг
Район
  • Изберете град ...
Квадратура от
 
подробно търсене

Съвети при покупка на недвижим имот в България

« назад

В тази статия ще опитаме да опишем какви са основните стъпки при покупка на недвижим имот в България и какво съветваме купувачите при осъществяването на такава покупка.Ще обърнем внимание при покупката на жилище „на зелено” (в етап на проект), в етап на строителство ( груб строеж или Акт 15) и покупка на имот в „завършен вид” (въведен в експлоатация).

Основните стъпки при покупката на недвижим имот в България зависят от това на какъв етап от строителството се намира имота в момента на сключване на сделката. В България са известни най-общо три вида сделки при покупка на недвижим имот:

Покупка на недвижим имот „на зелено” 

Покупка на недвижим имот в процес на строителство

Покупка на недвижим имот въведен в експлоатация (акт 16)

 

ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ „НА ЗЕЛЕНО”

Този тип сделки при покупка на недвижим имот бе изключитено популярен в последните няколко години.  Този вид покупка на недвижим имот не е препоръчителен за купувачите, поради факта, че крие големи рискове относно неговото изграждане, качественото изпълнение на строителството и въвеждането му в експлоатация в съответните срокове. Тъй като при покупката на зелено в момента на подписване на договора имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект, е много важно купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения вид и срок. За тази цел купувачът е необходимо предварително да проучи и анализира цялата документация и история на парцела върху който се планира да бъде изграден обекта, както и правното съществуване на изпълнителя. Историята на собствеността трябва да се проследи поне 10 години назад, тъй като всяка предходна сделка, сключена от несобственик или в противоречие със законовите изисквания, крие риск за последващите сделки, включително при покупка на зелено. Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието, което му дава право да строи, е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на имота на зелено. Освен това съществуват множество административни процедури (приет подробен устройствен план, смяна на предназначението на земята, разрешение за строителство и т.н.), които трябва да бъдат изпълнени преди и по време на строителството. Едно от основните и важни неща преди сключване на сделка е купувачът да провери дружеството, което сключва договора от страната на продавача. Това може да се направи в Търговски регистър към Агенцията по вписванията. В него могат да бъдат проверени дружествените документи и отчети, общото състояние на компанията –  важни индикатори дали дружеството е нормално функциониращо, или е от т.нар. празни компании, които крият повишен риск при сделка. Проверката в Службата по вписвания пък ще даде информация за собствеността на компанията и сделките с имоти, които е извършила, както и дали към нея има искове от купувачи по други сделки. Недоброто финансово състояние на дружеството е индикатор за възможно бъдещо откриване на процедура по несъстоятелност. Тя се вписва в Търговския регистър и създава ограничения за разпоредителни сделки с имуществото на компанията. Нещо повече, сделки на дружеството, сключени в определен срок преди датата на откриване на производството по несъстоятелност, ако са явно неизгодни за дружеството или по друг начин увреждащи интересите на кредиторите, се считат за нищожни по отношение на кредиторите на дружеството. Физическите лица-продавачи трябва да представят удостоверения за платени данъчни и осигурителни задължения преди извършване на всяка сделкат.  Важно е също така да се знае, че при този вид сделки банките не отпускат кредит срещу ипотека за съответния имот, тъй като в момента на сключване на сделката той правно не съществува като такъв. Заплащането за такъв тип сделка става чрез самофинансиране, а ипотечен кредит за съответния имот може да се отпусне едва след като бъде обособен като такъв (груб строеж). Етапите при покупка на недвижим имот „на зелено” са следните:

1. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот „на зелено”.

Най-често сделката се оформя документално с предварителен договор. Договорът съдържа уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат. Тъй като предмет на продажбата е имот, окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма, условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма. В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус, изправната страна има право да предяви иск, с който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен. В този случай влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт. Когато купувате имот "на зелено" е много важно внимателно да прочетете договора, който ще подпишете със строителния предприемач, като от особена важност е да се консултирате с добър адвокат. В противен случай рискувате да се препънете в подводните камъни на един добре обмислен и хитро проектиран договор, който да ви постави в слабата позиция на пасивен наблюдател при неизпълнение на поетите ангажименти по отношение на срокове и съдържание. Не забравяйте, че строителят сключва подобен договор с много купувачи и в този аспект не е пощадил средства и усилия да го направи такъв, който защитава изцяло неговите интереси, или поне максимално. Най-лошото, което може да ви се случи, ако добре сте направили предварителната си проверка, е да бъде забавен крайният срок на завършване на вашето жилище, което също би било доста неприятно и финансово скъпо, или да не получите това, което сте очаквали. Добре е да се вгледате какви неустойки са предвидени за строителя при неспазване на поетите като ангажимент срокове и какъв е техният размер. Размерът на неустойката би следвало да е достатъчно голяма, че да покрива евентуалния ви разход за квартира при закъснение след крайния срок за издаване на сградата. Разбира се, има и редица други "малки хитрости". Не се заблуждавайте, че това, което ви е обещано от предприемача, ще бъде спазено, ако изрично не е упоменато в договора, който сключвате. Там е описано какво ще получите, а всяка допълнителна уговорка изисквайте да бъде включена в договора, защото в противен случай ще ви липсва основание да си го получите, дори и по трудния начин. Липсата на заинтересованост от вас относно това, как се развива строителството не ви освобождава от отговорност. Добре е да минете на визитация и да изисквате изпълнението на всичко, включено в договора по изпълнението на вашето жилище, преди да подпишете последните актове, или по-точно Акт 15, защото това е и моментът, в който сте в най-силна позиция. Подписването на този акт най-грубо казано е последвано от разрешение за ползване, когато вече решението на някои малки проблеми и неточности става по доста по-труден път, където сте в неизгодна позиция.

2. Междинни плащания и етапи на строителство при покупка „на зелено”.

Стандартна практика при този тип сделки е при сключването на предварителен договор купувачът да заплаща определена част от покупната цена под формата на капаро. Най-често следващите плащания се извършват при достигане на определени етапи на строителството, като последната вноска е при въвеждане в експлоатация на сградата. Не сключвайте предварителни договори с междинни плащания обвързани само с календарни дати. Междинните плащания трябва да бъдат обвързани с етапите на строителство и съответните дати за тях. Особено важно за купувача е включването на максимално детайлно описани задължения на строителя, обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап. Междинните етапи (например започване на строителството, достигане на кота 0, изграждане на сградата в груб строеж и снабдяване с разрешение за ползване) се удостоверяват чрез регламентираните в българското законодателство протоколи. При неспазване на съответните срокове купувачът има възможност да претендира, че е налице неизпълнение на договора, и може да предприеме действия за защита на интересите си, без да е необходимо да се изчака крайният срок за завършване на сградата.

3. Защита на купувача при сключване на сделка за покупка на имот „на зелено”.

Гарантиранцията за връщането на аванса, платен от купувача в случай на евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин, защото инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки. Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си. Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия. Проблем в случая отново е готовността на продавача да предостави такъв имот като обезпечение, дължимите такси за учредяване на ипотеката, както и евентуалната продажбата на имот в настоящата ситуация на спад в пазарните цени. Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача. Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената. Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя. Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

4. Прехвърляне на собствеността в нотариална форма.

Обикновено придобиването на правото на собственост върху продавания имот чрез подписване на нотариален акт и окончателно заплащане на цената е последният етап от сделката. Условие за прехвърляне е сградата да е изградена поне до етап на груб строеж, което се удостоверява пред нотариус със съответните документи. Българското законодателство допуска и възможността за прехвърляне с нотариален акт и при по-ранен етап на строителство (т.е. преди достигане на груб строеж). При тази опция обаче не се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, а т.нар. право на строеж – ограничено вещно право, по силата на което собственикът му по закон ще придобие собствеността върху недвижимия имот, след като той бъде изграден. В този случай следва да бъдат уредени договорно отношенията между строителя и купувача по отношение на завършване на строителството (в случай че има сключен предварителен договор за продажба на зелено, съответни клаузи от него ще останат в сила по отношение на строителството). При прехвърляне на правото на строеж също са приложими разгледаните по-горе въпроси, свързани със защитата на купувача по отношение надлежното извършване на строителството или получаване на платените суми, а съответните рискове следва да бъдат внимателно анализирани. Едно от важните неща, които съветваме купувачите при покупка на имот е в деня на сделката да изискват от продавача „Удостоверение за наличие/липса на вещни тежести”, с което ще си гарантират спокойствието, че имота предмет на сделка не е продаден на друго лице и не ипотекиран. Ако се установи наличие на такива тежести, продавача трябва да ги отстрани преди сключването на сделката в нотариална форма.

 

ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ В ПРОЦЕС НА СТРОИТЕЛСТВО

При покупка на жилище в етап на строителство е необходимо купувачът предварително да проучи и анализира цялата документация и история на парцела и строящия се в него обект. Добре е да бъде направена и справка относно финасовото състояние на продавача и дали дружеството е в процедура по несъстоятелност. Съветваме ви при такъв вид сделка да се обърнете към добър и опитен адвокат. При покупката на обект в процес на строителство не е рядкост купувачът да остане с впечатление, че сключваният предварителен договор не е нещо съществено и че допълнително при нотариалният акт ще се уточнят “подробностите”. Всъщност, съдържанието на този договор трябва да урежда по ясен и безспорен начин всички съществени и задължителни клаузи на сделката за покупко-продажба. Всички права, които купувачът има след подписването на предварителния договор (при което задължително плаща не малка сума), зависят от това доколко правилно и пълно е съставен той. Съществен елемент от тях е описанието на имота. Нормативно е определено, че трябва да са посочени най-малко три от границите на имота. Трябва да е недвусмислено изяснено дали квадратурата включва общите части или е чистата застроена площ (в нея влизат и терасите). Необходимо е да се уточни не само на кой етаж е имотът, но и как са броени етажите ­ например втори надпартерен, първи над магазини и др. Това става по най-категоричен начин, ако се посочи и височината (кота 10 метра, да речем). Всичко това обаче, няма да създаде действителни гаранции за купувача, че ще получи желания обект, ако в предварителния договор не е ясно посочено, че описанието му е съгласно одобрения архитектурен проект от точно записана дата, като се изпише и разрешението за строеж на сградата. Не е рядка практиката в процеса на строителството, обикновено по искане на някой от купувачите, строителят да предприеме промяна на архитектурния проект. Тя не винаги засяга пряко интересите на купувача и той съответно не би реагирал на това. Но какво би станало, ако с измененията се променя предназначението на ползване ­ нормативно е заложено, че процентът на общите части при офисите е по-висок от този при жилищните сгради и при появило се смесване във функционалността това увеличение ще се отрази на цената, която купувачът ще плати за реално получаваната от него чиста застроена площ (не случайно се препоръчва нежилищните обекти да се отделят в самостоятелно тяло). От друга страна, едва ли е все едно кой е етажът, дали не е станал последен или дали под жилището не се е появил друг обект, който може да създаде неприятна среда за обитаването му ­ например ресторант. Промените могат да засягат и други параметри ­ например квадратурата. Промяната є може да е от значение в зависимост от това дали цената на закупувания имот е уговорена като обща продажна цена или на квадратен метър. Засегнати могат да бъдат също разпределението и изложението, както и прозорците като размер. Не трябва да се забравя, че при одобрения проект всъщност се определят всички параметри и изисквания към строителството. Затова промяната може да засегне и други, много съществени условия по сделката, каквито са типа на строителство, конструкцията, материалите (тухла или газобетонни блокчета), изпълнението на общите части и довършителните работи. Особено неприятни могат да бъдат последиците при промяна на номерацията на обектите в сградата в резултат на измененията в архитектурния проект ­ те могат да затруднят индивидуализирането на имота ­ предмет на покупко-продажба и да доведат до оспорване на действителността на предварителния договор.

 

ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ВЪВЕДЕН В ЕКСПЛОАТАЦИЯ (АКТ 16)

Това е най-препоръчителния тип сделка за покупка на недвижим имот, тъй като при нея отпадат рисковете относно невъзможността предприемачът да изгради и въведе в експлоатация съответната сграда. При този вид покупка купувачът може да установи преди сключването на сделката  всички предимства и недостатъци на имота и да вземе адекватно решение дали да закупи съответния имот в състоянието, в което се намира. Той може да установи реалното качество на строителство, площ, изгледи, помещения, общи части и тн. При този вид покупка е необходимо купувачът предварително да провери документацията за съответния имот, както и документите удостоверяващи правата на собственост на продавача. Съветваме ви да потърсите помоща на добър и опитен адвокат. В комплекта с документи необходими за сключване на сделката в нотариална форма е важно да изискате от продавача да приложи и „Удостоверение за наличие/липса на вещни тежести” върху имота, издадено от съответната Служба по вписване, в деня на изповядването на сделката в нотариална форма. Това ще ви гарантира, че имота не е продаден на трето лице и върху него няма наложен запор или ипотека. Ако се установи наличие  тежести е необходимо да изискате от продавача тяхното отстраняване преди сключването на сделката в нотариална форма.

Ако имате други въпроси свързани с  покупко-продажба на недвижим имот, моля свържете се с нас.

Препоръчани
Полезни връзки
Управление на недвижими имоти
© 2006-2023 Инвестмарк ЕООД. Всички права запазени.
E-mail адреса Ви*: